Méthode DECLIC : L'Ingénierie Immobilière au service de votre Cash-Flow
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⚠ Attention à la contrainte : Encadrement des loyers
Taux de vacance = Jours vacants / Jours totaux × 100
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Les loyers sont imposés dans la catégorie revenus fonciers.
🔹 Micro-foncier — Loyers < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire 30 %. Simple mais piège si charges > 30 %.
🔹 Régime réel — Déduction de toutes les charges réelles. Déficit foncier imputable sur le revenu global selon 3 niveaux :
| Situation | Plafond déficit 2026 |
|---|---|
| Cas général | 10 700 €/an |
| DPE E/F/G → A/B/C/D (prorogé 2027) | 21 400 €/an |
| DPE F ou G + saut ≥ 2 classes (depuis jan. 2026) | 40 000 €/an |
Les loyers passent en BIC. Amortissement du bien (30 ans) + travaux (10 ans) = souvent 0 € d'impôt pendant 10–20 ans. ⚠️ Depuis 2025 : les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente — à intégrer dans votre stratégie de sortie.
Loyer réduit (−15 % à −45 %) à des locataires ciblés. En échange : réduction d'impôt jusqu'à 65 % du loyer brut via intermédiation locative. Idéal si TMI ≥ 30 %.
| Situation | Meilleur choix |
|---|---|
| Peu de charges, petit loyer | Micro-foncier |
| Travaux de rénovation importants (passoire F/G) | Réel foncier (Déficit 40 k€) |
| Effacer l'impôt sur le long terme | LMNP Réel |
| Cash-flow net immédiat | LMNP Réel |
| TMI élevée + sécurité / solidaire | Loc'Avantages (Jeanbrun) |
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| Poste | Annuel | Mensuel |
|---|
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⚠ Adopté via 49.3 (janv. 2026) pour Loc'Avantages. Textes d'application en cours. Conseil fiscal recommandé.
ℹ Les intérêts sont calculés en moyenne sur la durée du prêt · Les intérêts réels année 1 sont plus élevés.
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Quel régime selon ton profil ?
| Ton profil / Ton projet | Meilleur régime fiscal |
|---|---|
| Petit loyer, pas de travaux | Micro-foncier |
| Grosse rénovation (passoire F/G) | Réel foncier (Déficit 40 000 €) |
| Volonté d'effacer l'impôt (Cash-flow) | LMNP Réel |
| Rentabilité nette immédiate | LMNP Réel |
| TMI élevée + sécurité / solidaire | Loc'Avantages (Jeanbrun) |
Comparaison des revenus nets — Loyer brut 10 000 €/an
| Régime Fiscal | Logique du calcul | Net TMI 11 % | Net TMI 30 % |
|---|---|---|---|
| 1. Vide — Micro-foncier | Abattement 30 %. Taxé sur 7 000 €. | 8 026 € | 6 696 € |
| 2. Vide — Réel foncier | Taxé sur : Loyers − Charges − Travaux. | Variable | Variable |
| 3. Vide — Jeanbrun / Anah | Loyer réduit (−15 %) + Réduction impôt. | ~8 200 € | ~8 500 € * |
| 4. Meublé — Micro-BIC | Abattement 50 %. Taxé sur 5 000 €. | 8 590 € | 7 640 € |
| 5. Meublé — Réel LMNP | Amortissement = 0 € de base taxable. | 10 000 € | 10 000 € |
* Jeanbrun : la réduction d'impôt compense largement la baisse de loyer pour TMI 30 % ou 41 %.
Ceci n'est en aucun cas un document contractuel